Ozon начал предварительный отбор девелоперов для строительства новых складских объектов в регионах России. Согласно тендерной документации, на которую ссылаются источники рынка, маркетплейс рассчитывает занять не менее 3,8 млн кв. м логистических площадей в ближайшие два года.
Программа разделена на несколько этапов. До октября 2026 года Ozon планирует получить небольшие объекты площадью около 6–10 тыс. кв. м в Александрове, Каспийске, Миассе и Россоши. Основной объем запланирован на осень 2027 года, когда должно быть введено около 2,5 млн кв. м складских площадей.
География проекта очень широкая. В запросах Ozon фигурируют площадки от Южно-Сахалинска и Петропавловска-Камчатского на востоке до Дербента на юге и Брянска на западе. Это показывает, что логистическая стратегия компании уходит глубже в регионы, за пределы крупнейших агломераций.
Как ранее писал K2Cargo News в статье Складской рынок России меняет цепочки доставок, складская инфраструктура становится одним из ключевых факторов скорости доставки, регионального охвата и контроля затрат в российской логистике.
Новый масштаб региональной логистики
Основная часть программы Ozon приходится на 2027 год.
К этому сроку в тендерной документации указано около 2,5 млн кв. м, значительная часть которых приходится на крупные комплексы от 80 тыс. кв. м. Только в Подмосковье Ozon планирует занять около 260 тыс. кв. м вдоль ключевых транспортных направлений, включая Калужское, Новорязанское и Новорижское шоссе, а также Химки.
Еще 80 тыс. кв. м запланировано на востоке Санкт-Петербурга. Крупные складские комплексы примерно по 120 тыс. кв. м каждый должны появиться в Самаре, Казани и Туле. Самый большой объект из заявленных до 2027 года — склад на 180 тыс. кв. м в Красноярске.
Следующий этап до осени 2028 года добавляет еще 1,3 млн кв. м. В сумме программа достигает не менее 3,8 млн кв. м.
Почему важны малые города
Одна из наиболее показательных деталей — большое количество малых городов в планах Ozon.
Эксперты обращают внимание, что среди локаций много населенных пунктов с численностью около 50–100 тыс. человек. Это говорит о стремлении сократить логистическое плечо, снизить транспортные расходы и улучшить сервис в региональных рынках.
Для e-commerce расположение склада уже не является просто вопросом недвижимости. Оно напрямую влияет на скорость доставки, стоимость последней мили, планирование транспорта и удержание клиентов. Чем ближе товар находится к покупателю, тем проще обеспечить быструю и предсказуемую доставку.
Для России это особенно актуально, поскольку большие расстояния делают перевозки дорогими и чувствительными к ценам на топливо, доступности водителей и состоянию инфраструктуры.
Спрос на склады может восстанавливаться
Планы Ozon появляются на фоне ослабления складского рынка.
По оценке NF Group, приведенной в исходном материале, объем сделок на рынке складской недвижимости России за первое полугодие 2026 года составил всего 634 тыс. кв. м. Весь 2025 год закрылся на уровне около 3,2 млн кв. м, тогда как в 2024 году рынок достиг 5 млн кв. м.
Аналитики объясняют снижение высокими арендными ставками, дорогим заемным финансированием и давлением на платежеспособность населения. При этом бизнес-модели маркетплейсов и продуктовых сетей все равно рассчитаны на долгосрочное расширение логистической инфраструктуры.
Для компаний вроде Ozon, X5 и RVB слишком длительная пауза в складском развитии может создать риски в будущем. Если логистические мощности не будут расти, могут пострадать скорость доставки, региональный охват и обороты.
Поэтому тендеры Ozon воспринимаются как возможный сигнал завершения периода очень слабого спроса.
Финансирование становится главным вопросом
Главный вызов связан не только со строительством, но и с финансированием.
На фоне высокой ключевой ставки многие проекты build-to-rent становятся менее привлекательными для девелоперов. Девелоперы могут предпочитать build-to-suit с последующим выкупом или продажей, тогда как маркетплейсы и ритейлеры чаще заинтересованы в долгосрочной аренде, потому что она сохраняет капитал для основного бизнеса.
Исторически Ozon предпочитал арендную модель. Ранее компания владела несколькими складами, но затем продала их по схеме sale&leaseback, оставшись на объектах уже в роли арендатора. Такая практика стала привычной для российского рынка коммерческой недвижимости, поскольку позволяет высвобождать капитал без ухода со стратегических площадок.
Однако источники рынка допускают, что около 1 млн кв. м из запланированных площадей Ozon может приобрести в собственность, а затем упаковать эти активы в закрытые паевые инвестиционные фонды.
Ozon может создать собственную фондовую модель
Это может стать самым важным новшеством программы.
В 2025 году Ozon зарегистрировал собственную управляющую компанию. Если маркетплейс использует эту структуру для упаковки складов в ЗПИФы, он может стать одним из первых крупных конечных пользователей в России, который построит такую модель вокруг логистической недвижимости.
Логика понятна. Ozon нужны крупные складские активы, но компания не обязательно хочет надолго замораживать огромные суммы в недвижимости. Фондовая структура может помочь быстрее вернуть капитал и направить его в основной бизнес, сохраняя контроль над стратегической логистической инфраструктурой.
Это также отражает более широкий тренд. Закрытые паевые фонды недвижимости становятся все более важным инструментом финансирования коммерческой недвижимости в России, особенно в условиях дорогого банковского кредита.
Девелоперам придется искать баланс
Для девелоперов ситуация остается сложной.
Спрос со стороны маркетплейсов может поддержать рынок, но высокая стоимость финансирования продолжает давить на экономику проектов. Спекулятивное складское строительство в ближайшие годы может сократиться, особенно после завершения объектов, заявленных еще на сильном рынке 2024 года.
Если новые крупные проекты не будут запускаться, рынок позже может столкнуться с нехваткой качественных свободных площадей, даже если краткосрочно вакантность вырастет. Поэтому консультанты ожидают усиления более контролируемых форматов: build-to-suit, build-to-rent и фондовых проектов с крупными арендаторами.
Расширение Ozon может стать одним из якорей этого нового этапа. Но успех программы будет зависеть от скорости заключения контрактов, способности девелоперов финансировать стройку и устойчивости спроса инвесторов на складские фонды.
Что это значит для e-commerce логистики
План Ozon показывает, что складская инфраструктура стала одной из главных точек конкуренции в российском e-commerce.
Быстрая доставка зависит от плотности региональной сети. Контроль расходов зависит от сокращения транспортного плеча. Рост зависит от способности обслуживать малые города без перегрузки крупных хабов.
Если программа будет реализована, Ozon усилит региональную сеть и может сократить логистический разрыв между крупнейшими агломерациями и небольшими рынками. Это также может подтолкнуть конкурентов ускорить собственные складские стратегии.
План амбициозный, а экономическая среда остается сложной. Но одно ясно: маркетплейсы не могут бесконечно откладывать логистическую экспансию. В e-commerce склады — это не просто здания. Это физическая основа скорости доставки, лояльности клиентов и будущего оборота.
Читайте также: Складской рынок России меняет цепочки доставок
