Холодильные склады остаются одним из самых сложных форматов логистической недвижимости. В отличие от обычного сухого склада, их эффективность зависит не только от локации, высоты потолков, доков и площади, но и от качества инженерии, точности холодоснабжения, энергоэффективности, теплоизоляции и стоимости эксплуатации.
На конференции «Логистический Пикник – 2026» заместитель директора по коммерции компании «Ингениум» Дмитрий Батенкин заявил, что стремление сэкономить на этапе проектирования или выбрать самое дешевое предложение на рынке часто приводит к проблемам, которые проявляются уже после запуска объекта. По его словам, через год-два собственник может столкнуться с высокими затратами на электроэнергию, недовольством арендаторов и риском порчи продукции.
Для логистических компаний, девелоперов и ритейлеров эта тема становится особенно актуальной на фоне роста спроса на температурные склады, высокой стоимости строительства и дорожающего подключения к энергетической инфраструктуре.
Как ранее писал K2Cargo News в статье ЕАБР и Griffin Partners построят логопарк за $125 млн в Алматы, современные складские проекты становятся все более капиталоемкими и стратегически важными для региональных цепочек поставок. Но в холодильной логистике масштаб сам по себе не гарантирует эффективности.
Размытое техническое задание создает первый риск
По словам Батенкина, одной из самых критичных ошибок является нечетко сформулированное техническое задание.
Если заказчик описывает потребность только как «определенную температуру в складе», не уточняя тип груза, интенсивность оборота, температурные зоны, влажность, режим открытия ворот, требования к оттайке и будущую модель эксплуатации, рынок предлагает слишком широкий набор решений.
В такой ситуации самое дешевое предложение почти всегда выглядит привлекательным. Но низкая цена может скрывать слабую инженерную проработку, недостаточную холодильную мощность, низкую энергоэффективность или оборудование, которое не соответствует реальной бизнес-модели объекта.
Последствия проявляются быстро. Собственник сталкивается с высоким потреблением электроэнергии, нестабильным температурным режимом и претензиями со стороны арендаторов или клиентов. В отдельных случаях исправить стартовую ошибку можно только через полную переделку систем холодоснабжения.
Именно поэтому холодильный склад должен начинаться не со сравнения цен, а с подробной операционной модели.
Универсальный склад может оказаться слишком дорогим
Еще одна распространенная ловушка — стремление построить максимально универсальный объект.
Технически можно создать мультитемпературный комплекс с большим запасом холодильной мощности. Такой склад может обслуживать охлажденные, замороженные и смешанные зоны, а также адаптироваться под разных арендаторов. Но любая гибкость имеет цену.
Если бизнес-модель не требует такой универсальности, собственник переплачивает дважды: сначала на этапе капитальных затрат, затем — во время эксплуатации.
Избыточная холодильная мощность, усложненная инженерия и неиспользуемые технические резервы снижают финансовую эффективность проекта. Склад, построенный «под любого арендатора», может оказаться слишком дорогим для конкретного арендатора, который в итоге займет объект.
Для девелопера главный вопрос должен звучать не так: «Что технически может этот склад?» Важнее другое: «Какие функции действительно будут приносить доход?»
Энергоэффективность нельзя считать второстепенной
Батенкин отдельно предостерег от ложной экономии на энергоэффективных решениях.
В холодильной логистике электроэнергия является одной из главных статей эксплуатационных расходов. Решения, принятые на этапе проектирования, будут влиять на стоимость работы объекта в течение всего жизненного цикла. Частотное регулирование компрессоров, рекуперация тепла, эффективные вентиляторы, оптимизированная оттайка и грамотно спроектированные холодильные контуры могут увеличить стартовые вложения, но окупиться за один-три года.
Важен и выбор хладагента. Россия ратифицировала Кигалийскую поправку к Монреальскому протоколу, поэтому программа поэтапного сокращения использования синтетических гидрофторуглеродов уже является частью регуляторной среды. На этом фоне природные хладагенты, включая углекислотные системы, становятся все более актуальными для крупных холодильных складов.
Игнорирование будущих ограничений создает дополнительные риски. Решение, которое сегодня выглядит дешевым, завтра может стать дорогим из-за роста стоимости обслуживания, ограничений по хладагентам или необходимости модернизации.
Резервирование защищает продукцию и репутацию
Отсутствие резервирования холодильных систем — еще один серьезный риск.
Для обычного склада технический сбой может означать задержку. Для холодильного склада он может означать потерю товара.
Батенкин считает более грамотным подходом схему «50 на 50», при которой одно помещение охлаждается от двух независимых установок. Если один контур выходит из строя, второй продолжает работу и сохраняет продукцию.
Это особенно важно для замороженных продуктов, фармацевтики, мяса, рыбы, молочной продукции и других температурно чувствительных товаров. Потери от порчи груза могут быстро превысить стоимость более качественного инженерного решения.
Дополнительный риск создают системы с бесконтрольной заправкой больших объемов фреона. Серьезная утечка может привести не только к простою, но и к высоким затратам на дозаправку, экологическим рискам и сложному аварийному ремонту.
Для арендаторов и клиентов надежность холодоснабжения становится частью качества услуги. Склад, который не может гарантировать стабильную температуру, не может считаться профессиональным логистическим объектом.
Ошибки координации проекта обходятся дорого
Инженерные коллизии часто возникают там, где заказчик экономит на координации разделов проекта и 3D-моделировании.
Батенкин привел пример, когда из-за несогласованности проектных разделов труба системы холодоснабжения на объекте прошла напрямую через воздухоохладитель. Подобные ошибки выглядят абсурдно уже на стройке, но обычно возникают по предсказуемой причине: разные инженерные разделы проектируются изолированно друг от друга.
Для холодильного склада это особенно опасно. Холодоснабжение, вентиляция, пожарная безопасность, стеллажи, доки, полы, дренаж, электроснабжение и автоматика должны работать как единая система.
3D-моделирование и проверка коллизий могут казаться дополнительными затратами на старте, но часто предотвращают гораздо более крупные потери на этапе строительства и пусконаладки.
Ограждающие конструкции и защита грунта критически важны
Качество ограждающих конструкций — еще один ключевой фактор.
Батенкин предостерег от неконтролируемого использования базальтовых панелей в холодильных объектах. Из-за гигроскопичности такие панели могут набирать влагу и постепенно терять теплоизоляционные свойства. В температурных зонах это приводит к конденсату, наледям и росту энергопотребления.
Не менее важна защита грунтов от промерзания. В низкотемпературных камерах грунт под полом может промерзать, если не предусмотрен электрический подогрев. На пучинистых грунтах это способно поднять полы на 10–15 сантиметров, деформировать покрытие и создать риск для стеллажных систем.
Такие дефекты нельзя считать косметическими. Они могут сделать эксплуатацию склада небезопасной и вынудить собственника останавливать объект для дорогостоящего ремонта.
Стоимость ошибок измеряется мегаваттами
Финансовые последствия некачественной инженерии могут быть огромными.
Батенкин привел пример склада в Подмосковье, где первоначальный проект требовал 4,6 МВт подводимой электрической мощности. После пересчета и перехода на углекислотный контур с гликолевой оттайкой потребление удалось снизить до 2,9 МВт.
Разница особенно важна с учетом стоимости подключения к электросетям. При текущих ценах, которые могут достигать десятков миллионов рублей за мегаватт, экономия только на этом этапе способна составить 50–100 млн рублей без учета дальнейшего снижения эксплуатационных расходов.
Этот пример показывает, почему самое дешевое проектное предложение часто не является самым дешевым проектом. В холодильной логистике важнее не стартовая цена, а совокупная стоимость владения.
Что это означает для девелоперов складов
Российский складской рынок входит в более осторожную фазу. После резкого роста затрат в 2024 году стоимость строительства складских комплексов класса А в начале 2026 года стабилизировалась около 69 100 рублей за квадратный метр.
Это может поддержать запуск новых проектов, но холодильные склады остаются отдельной категорией. Их экономика определяется не только стоимостью строительства квадратного метра, но и энергопотреблением, надежностью холодоснабжения, обслуживанием, соответствием будущим требованиям и сохранностью продукции.
Для логистических компаний, ритейлеров и инвесторов главный вывод очевиден: инженерные решения определяют будущую прибыльность холодильного склада.
Температурный объект нельзя рассматривать как сухой склад, к которому позже добавили холод. Он должен проектироваться как единая техническая и операционная система с самого начала.
Рынку по-прежнему будет требоваться больше холодильных мощностей. Но самыми конкурентоспособными станут не те проекты, которые дешевле построить, а те, которые имеют минимальные эксплуатационные риски, предсказуемые энергозатраты и способность защищать груз в реальных условиях работы.
Читайте также: ЕАБР и Griffin Partners построят логопарк за $125 млн в Алматы
