Средняя складская сделка уменьшилась почти вдвое
Российский рынок складской недвижимости резко меняет формат спроса. По итогам первого полугодия 2026 года средняя площадь сделки составила 3,2 тыс. кв. м против 5,5 тыс. кв. м годом ранее.
Таким образом, средний размер сделки сократился в 1,8 раза.
Данные Bright Rich | CORFAC International показывают, что изменение затронуло как аренду, так и покупку, но особенно заметно оно в сегменте собственности.
Средняя площадь приобретаемого склада уменьшилась на 74,6% — с 32,3 тыс. до 8,2 тыс. кв. м. В аренде средний размер сделки снизился на 33,1% — с 9,6 тыс. до 6,4 тыс. кв. м.
Важно, что падение на 74,6% относится именно к средней площади одной сделки по покупке, а не к общему объему продаж складской недвижимости.
Главная тенденция рынка выглядит гораздо шире: компании стараются не брать лишние квадратные метры и заключают договоры под текущий грузопоток, а не под возможное расширение через несколько лет.
Блоки свыше 15 тыс. кв. м потеряли больше всего спроса
Самое сильное сокращение произошло в категории крупных складских помещений площадью более 15 тыс. кв. м.
Объем сделок с такими объектами упал на 59,5%, до 507,5 тыс. кв. м.
Блоки от 10 тыс. до 15 тыс. кв. м также потеряли почти половину спроса. В первом полугодии 2025 года компании арендовали и покупали 266,8 тыс. кв. м таких площадей, а за аналогичный период 2026 года — 136,5 тыс. кв. м. Падение составило 48,8%.
В категории от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м снижение оказалось значительно мягче — на 10,4%, до 173,4 тыс. кв. м.
Фактически чем крупнее складской блок, тем сложнее сегодня найти компанию, готовую взять на себя долгосрочное обязательство по его загрузке.
Это не означает, что большие распределительные центры полностью стали неликвидными. На них по-прежнему приходится значительный объем рынка. Однако круг потенциальных арендаторов заметно сузился, а срок поиска пользователя для крупного объекта может увеличиваться.
Маленькие склады пошли против рынка
На фоне общего падения спроса небольшие складские помещения показали противоположную динамику.
Объем сделок с блоками площадью до 2,5 тыс. кв. м увеличился на 20,9% и достиг 71,2 тыс. кв. м.
Помещения от 2,5 тыс. до 5 тыс. кв. м прибавили 10,6%, до 118,3 тыс. кв. м.
Таким образом, рынок не просто сокращается — он дробится.
Компании предпочитают занимать меньший объем сейчас и при необходимости добавлять новые площади позже. Такой подход снижает фиксированные расходы и позволяет быстрее перестраивать логистическую сеть при изменении продаж.
Эта тенденция продолжает трансформацию, о которой K2Cargo.News писал ранее в материале о том, как складской рынок России меняет цепочки доставок.
Если раньше при дефиците качественных складов компании старались зафиксировать как можно больше площади заранее, то сейчас главным преимуществом становится гибкость.
Общий спрос на склады упал на 47%
Изменение размера сделок происходит одновременно с общим охлаждением рынка.
В январе–июне 2026 года совокупный объем аренды и покупки складской недвижимости в России составил около 1 млн кв. м.
Годом ранее рынок поглотил примерно 1,9 млн кв. м.
Таким образом, общий объем сделок сократился на 47%.
Для рынка, который несколько лет развивался под влиянием дефицита площадей, активного строительства распределительных центров маркетплейсами и расширения федеральных ритейлеров, это существенный разворот.
Компании больше не пытаются гарантировать себе будущую мощность любой ценой.
Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин связывает происходящее с переходом бизнеса к более консервативной модели развития. Компании принимают решения исходя из текущей потребности, а не из долгосрочных ожиданий роста.
Продовольственный ритейл почти остановил расширение
Особенно сильно изменилось поведение продовольственных сетей.
Объем сделок с их участием сократился на 87,1%, до всего 22,4 тыс. кв. м.
Производственные предприятия снизили спрос на 79,6%, до 90,3 тыс. кв. м.
Маркетплейсы, которые в последние годы были одним из крупнейших источников новых складских сделок в России, сократили объем поглощения на 50,5% — до 151,9 тыс. кв. м.
Именно изменение стратегии крупнейших пользователей особенно болезненно для владельцев больших распределительных центров.
Проект на 50–100 тыс. кв. м невозможно быстро разделить между десятками мелких арендаторов без дополнительных инвестиций, изменения инженерных систем, схем движения транспорта и организации отдельных зон погрузки.
Поэтому девелоперам приходится учитывать новый риск: объект может быть качественным и современным, но иметь слишком крупную нарезку для нынешнего рынка.
Логистические компании, наоборот, расширяются
На общем фоне особенно выделяются транспортно-логистические операторы.
В первом полугодии они увеличили объем сделок на 21,1%, до 154 тыс. кв. м.
Еще активнее выглядят непродовольственные ритейлеры. Они арендовали и приобрели 313,4 тыс. кв. м, что на 13,4% больше результата годом ранее.
Для 3PL-компаний уменьшение стандартного размера складского блока фактически открывает дополнительные возможности.
Раньше за крупные объекты им приходилось конкурировать с маркетплейсами и федеральными сетями, способными одной сделкой занять десятки тысяч квадратных метров. Сейчас на рынке становится больше помещений подходящего для независимого логистического оператора размера.
3PL-компания может взять 3–7 тыс. кв. м, загрузить площадку товарами нескольких клиентов и расширяться по мере появления новых контрактов.
Это значительно менее рискованная модель, чем аренда огромного распределительного центра в расчете на будущий рост.
Москва удерживает рынок лучше регионов
Географическая картина также неоднородна.
В Москве и Московской области объем сделок сократился на 39% — с примерно 1,3 млн до 790,2 тыс. кв. м.
Несмотря на глубокое снижение, столичный рынок оказался наиболее устойчивым.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем сделок рухнул на 62% — с 361,2 тыс. до 138,6 тыс. кв. м.
Еще сильнее относительно своей прошлогодней базы просели остальные регионы России: спрос сократился на 64%, с 306,1 тыс. до 139 тыс. кв. м.
Разница объясняется прежде всего структурой грузопотоков.
Московский регион остается главным распределительным узлом страны. Даже когда компании сокращают запасы и перестают арендовать площади «на будущее», им все равно необходимы склады рядом с крупнейшей потребительской агломерацией.
Региональные рынки сильнее зависят от отдельных крупных проектов, федеральных арендаторов и объектов built-to-suit. Отмена или перенос одной большой сделки поэтому намного заметнее отражается на общей статистике.
Built-to-suit становится более рискованной моделью
Сжатие среднего размера сделки может изменить и планы складских девелоперов.
В предыдущем цикле крупный заказчик мог заранее подписать договор на десятки тысяч квадратных метров, после чего девелопер строил объект под его требования.
Теперь принимать такое инвестиционное решение сложнее.
Если клиент отказывается от расширения или сокращает заказ, найти другого пользователя на весь большой блок значительно труднее.
Поэтому новые проекты могут все чаще предусматривать возможность деления здания на несколько автономных секций с независимыми воротами, инженерными системами и зонами маневрирования грузового транспорта.
Другими словами, ценность складской «коробки» начинает определяться не только ее общей площадью, но и тем, насколько легко ее можно разделить.
Для собственников складов начинается борьба за арендатора
Еще недавно дефицит позволял владельцам качественных объектов выбирать клиентов и жестко обсуждать коммерческие условия.
Снижение спроса меняет переговорную позицию.
Когда компания ищет 3 тыс. кв. м вместо 30 тыс., у нее появляется значительно больше вариантов. Она может сравнивать расположение, транспортный доступ, стоимость аренды, индексацию и технические условия нескольких площадок.
Для собственника крупного склада отказ одного потенциального арендатора становится более чувствительным.
Это усиливает вероятность появления арендных каникул, более гибких сроков договора, поэтапного занятия площади и готовности делить крупные блоки.
При этом для логистики такая конкуренция может оказаться полезной: компании получают возможность выбирать склад не по принципу «что осталось свободным», а по его реальной роли в цепочке поставок.
Маркетплейсы перестают быть безусловным двигателем
Сокращение спроса маркетплейсов на 50,5% представляет отдельный сигнал для рынка.
В предыдущие годы крупнейшие онлайн-площадки строили и арендовали гигантские логистические комплексы, фактически формируя спрос на сотни тысяч квадратных метров.
Теперь их стратегия становится более избирательной.
Это не означает остановку развития e-commerce или отказ от новых логистических мощностей. Скорее компании переходят от экстенсивного увеличения площадей к повышению производительности существующей инфраструктуры, перераспределению запасов и более точному управлению региональной сетью.
Для рынка недвижимости эффект значителен: один маркетплейс способен изменить статистику целого региона, поэтому сокращение нескольких крупных проектов сразу сильно уменьшает совокупный объем сделок.
Большой склад больше не гарантирует большого спроса
Первое полугодие 2026 года показывает, что российский складской рынок вступил в новую фазу.
Компании по-прежнему нуждаются в логистической инфраструктуре, однако требуют от нее большей гибкости.
Средняя сделка уменьшилась до 3,2 тыс. кв. м, малые блоки растут, а площади свыше 10–15 тыс. кв. м теряют покупателей и арендаторов значительно быстрее рынка.
Для девелоперов это означает необходимость пересматривать планировки новых объектов. Для собственников — быть готовыми делить существующие здания. Для арендаторов — возможность выбирать более точный объем и вести более жесткие переговоры.
А для логистических операторов нынешнее охлаждение рынка, напротив, может стать периодом возможностей.
Когда маркетплейсы и крупнейшие ритейлеры перестают забирать самые большие объекты «оптом», независимые 3PL-компании получают доступ к более качественным помещениям и могут расширять сети без необходимости брать десятки тысяч лишних квадратных метров.
Российский складской рынок не исчезает. Он переходит от гонки за площадью к борьбе за эффективность каждого квадратного метра.
Читайте также: Удары по складам Wildberries меняют логистику маркетплейса
